Il mercato immobiliare logistico negli ultimi anni è in forte crescita. Dal suo palcoscenico privilegiato ci racconta come sta andando?
Il mercato immobiliare per la logistica sta registrando un trend positivo da diversi anni, spinto da driver che si sono evoluti nel tempo e che riflettono i trend in atto, non solo nel settore della logistica, ma anche dei mercati economici più in generale. Questi nuovi driver riflettono l’evoluzione del ruolo che il magazzino sta assumendo in questi ultimi anni: da spazio di stoccaggio ad hub cruciale per soddisfare le richieste di clienti sempre più esigenti e per controllare l’ottimizzazione dei processi logistici. Insomma, il magazzino si è trasformato da costo a risorsa che può generare vantaggio competitivo per le aziende. Ai tradizionali driver che vedono nella location, nell’età di costruzione e nelle caratteristiche strutturali di base (quali altezza e maglia strutturale) gli elementi trainanti delle scelte degli utilizzatori industriali e della distribuzione, nel corso del tempo si sono aggiunti fattori quali la possibilità di installare automazione e la disponibilità di layout delle aree interne ed esterne in grado di massimizzare la produttività e la velocità delle operations di magazzino. Più di recente, invece, nelle ricerche del Green Transition Hub della LIUC Università Cattaneo, abbiamo avuto modo di individuare anche nuovi fattori di scelta che riguardano la sostenibilità ambientale in primis, ma anche sociale: questi elementi includono la presenza di materiali da costruzione a basso impatto, impianti per la riduzione dei consumi e l’efficientamento energetico, e accorgimenti di vario tipo per migliorare il welfare dei lavoratori nello shopfloor ma anche per minimizzare gli impatti sulle comunità locali. Il magazzino diventa quindi un elemento che consente di introdurre iniziative che aiutano le imprese a garantire uno sviluppo sostenibile. L’insieme di questi fattori può condurre all’ottenimento delle certificazioni di sostenibilità dei magazzini, un elemento che può anche aiutare le aziende ad accedere a linee di credito agevolato per iniziative di sostenibilità.
Il tema della sostenibilità oggi è sempre più predominante ed anche la logistica adatta le proprie peculiarità per risponde a questa esigenza. Come il mondo del magazzino può diventare più sostenibile senza perdere la propria anima performante?
Ricollegandomi a quanto scritto sopra, i magazzini sono in continua evoluzione, e pertanto dopo essersi trasformati, spesso anche attraverso riqualificazioni, per far fronte alle nuove sfide, per esempio dell’ecommerce, attraverso interventi di automazione, di recente sono state realizzate iniziative per migliorare la sostenibilità degli impianti logistici. Un elemento su cui al Green Transition Hub ci stiamo concentrando da tempo è rappresentato dalla ricerca di iniziative che riescano a combinare benefici di sostenibilità a benefici di performance operativa e di competitività delle aziende: le chiamiamo “green-gold solutions”. Anche nell’ambito del magazzino esistono molte iniziative che permettono di migliorare la sostenibilità e al contempo l’efficienza operativa: occorre concentrarsi in prima istanza su queste per poter rendere “sostenibile la sostenibilità” e non renderla un aggravio economico e operativo. Fra i vari esempi che stiamo mappando nel nostro Green Logistics Radar, che verrà presentato al Green Logistics Expo, la scelta di una location baricentrica dei magazzini non solo permette di ridurre le emissioni legate alle attività di trasporto, ma riducendo il numero di chilometri percorsi abbatte notevolmente anche i costi logistici, migliorando l’efficienza dei processi. Sono questi esempi che devono essere sempre considerati per intraprendere un cammino di miglioramento.
Il Green Transition Hub, attraverso il progetto del Green Logistics Radar, si impegna a supportare le aziende che desiderano introdurre le buone pratiche legate alla sostenibilità nei loro processi logistici. Ci può spiegare meglio quali sono gli obiettivi e le fasi di sviluppo di questo progetto?
Una delle attività essenziali del nostro Green Transition Hub è quella di diffondere la cultura della sostenibilità presso le aziende, i cittadini e gli stakeholder. Per tale ragione quotidianamente ci impegniamo per raccogliere dati e informazioni che possano essere di utilità per aiutare chiunque voglia intraprendere un percorso di trasformazione verso la sostenibilità con esempi pratici e linee guida che possano accompagnare tale transizione. Attraverso il Green Logistics Radar vogliamo aiutare le imprese a migliorare la sostenibilità dei propri processi logistici. Ci siamo resi conto che esiste in realtà un’abbondanza di soluzioni e pratiche di green logistics, e questo genera confusione e disorientamento. Spesso, quindi, le aziende decidono di intraprendere iniziative che forse non sono le migliori o che in realtà non rispondono a ciò di cui davvero hanno bisogno. Per fare chiarezza sulle caratteristiche delle buone pratiche di Green Logistics e dare contezza di implicazioni, ostacoli e benefici, abbiamo deciso di realizzare il Green Logistics Radar: un repository delle migliori soluzioni tecnologiche e organizzative per la Green Logistics e il Supply Chain Management, implementate con successo da aziende italiane e internazionali. Il Green Logistics Radar è un tool di conoscenza aperta in continuo aggiornamento: le aziende interessate possono segnalare la loro best practice che verrà analizzata e catalogata secondo alcuni assi di classificazione che abbiamo sviluppato con rigore insieme ai nostri ricercatori. Ciò consentirà di avere uno strumento “vivo” in grado di tracciare le traiettorie attuali ma anche di anticipare le tendenze future della logistica sostenibile.
Il tema del trasporto urbano delle merci è di vitale importanza per l’attività economica della città e dei suoi abitanti, ma l’impatto dell’ultimo miglio, in termini sociali e ambientali, può avere un impatto negativo sull’attrattività della città, oltre che sull’operatività delle aziende. Ritiene che tra le misure per attenuare questo problema ci possano essere i microhub?
È riconosciuto sia dalla comunità industriale che scientifica che la fase del processo distributivo caratterizzata dalla presenza di maggiori inefficienze da un punto di vista operativo e di sostenibilità sia quella dell’ultimo miglio. Ma al contempo è una fase operativa e tattica che presenta opportunità di miglioramento decisamente considerevoli. Nelle ricerche del Green Transition Hub abbiamo identificato tre possibili aree di intervento per migliorare la logistica urbana e l’ultimo miglio: progettazione delle reti distributive, dotazioni tecnologiche, interfaccia con i consumatori. I microhub si posizionano a cavallo delle prime due: si tratta di nodi delle reti distributive che disaccoppiando i flussi possono aiutare ad alleviare la pressione sui sistemi distributivi urbani e di impianti logistici dove è possibile introdurre automazione e dotazioni tecnologiche importanti in questo senso (vengono spesso associati infatti anche ai cosiddetti microfulfilment centre). Senza dubbio possono consentire di migliorare la gestione dell’ultimo miglio, a patto che vengano posizionati in aree strategiche e che siano dimensionati e dotati di attrezzature in maniera adeguata a soddisfare una domanda di trasporto variabile e talvolta imprevedibile, o comunque caratterizzata da picchi di attività molto forti. Ma credo che anche la terza area di intervento sia di fondamentale importanza: l’interfaccia con il consumatore. Non solo in termini di canali di comunicazione, ma di prassi di comportamento e consapevolezza delle conseguenze del proprio comportamento d’acquisto. Spesso tralasciato nelle considerazioni “logistiche”, il consumatore è in realtà il “trigger” dei processi dell’ultimo miglio. Occorre rendere consapevole il consumatore della portata delle proprie scelte quando effettua, ad esempio, acquisti online e sceglie i termini di resa e le tipologie di consegna. Anche in questo caso, come Green Transition Hub, abbiamo il compito di colmare il gap culturale e diffondere la cultura della sostenibilità per aiutare a rendere ancora più efficaci quelle soluzioni di rete o le soluzioni tecnologiche a supporto delle attività dell’ultimo miglio.
